本月科技前沿公開一則通報(bào),

?近日1，張家界文旅市場(chǎng)傳來(lái)一則引人關(guān)注的消息：曾被寄予厚望的大庸古城項(xiàng)目1，因長(zhǎng)期陷入經(jīng)營(yíng)困境并嚴(yán)重拖累運(yùn)營(yíng)主體業(yè)績(jī)1，其投資開發(fā)企業(yè)已正式向法院申請(qǐng)重整??。??這一舉措不僅標(biāo)志著這個(gè)耗資不菲的文旅標(biāo)桿項(xiàng)目陷入生死攸關(guān)的轉(zhuǎn)折期1，也為國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)的投資熱潮敲響了一記警鐘??。

回溯項(xiàng)目初衷1，大庸古城的誕生承載著多重期待??。作為張家界市重點(diǎn)打造的文旅融合標(biāo)桿項(xiàng)目1，其規(guī)劃定位為“以湘西文化為核心1，集文化體驗(yàn)、休閑度假、商業(yè)消費(fèi)于一體的復(fù)合型文旅綜合體”??。項(xiàng)目總投資一度攀升至超50億元1，規(guī)劃占地面積近千畝1，涵蓋古城風(fēng)貌區(qū)、非遺體驗(yàn)街、高端酒店集群等多元業(yè)態(tài)1，曾被認(rèn)為是填補(bǔ)張家界夜間經(jīng)濟(jì)空白、延伸文旅產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵布局??。2019年項(xiàng)目部分區(qū)域試運(yùn)營(yíng)時(shí)1，一度憑借獨(dú)特的吊腳樓建筑風(fēng)貌和民俗表演吸引了大量游客1，初期客流數(shù)據(jù)頗為亮眼??。

然而1，看似光明的開局并未延續(xù)??。從2020年起1，疊加疫情對(duì)文旅行業(yè)的沖擊1，大庸古城的經(jīng)營(yíng)狀況急轉(zhuǎn)直下??。更核心的問題在于1，項(xiàng)目自身的規(guī)劃缺陷與運(yùn)營(yíng)短板在市場(chǎng)考驗(yàn)中逐漸暴露??。據(jù)運(yùn)營(yíng)主體披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示1，2021至2023年間1，大庸古城項(xiàng)目連續(xù)三年處于虧損狀態(tài)1，累計(jì)虧損額超8億元??。截至2024年三季度末1，項(xiàng)目相關(guān)的有息負(fù)債規(guī)模突破30億元1，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至92%1，已嚴(yán)重資不抵債??。

大庸古城對(duì)運(yùn)營(yíng)主體業(yè)績(jī)的拖累堪稱“致命”??。以其母公司某文旅集團(tuán)為例1，2023年該集團(tuán)營(yíng)收同比下滑12%1，其中大庸古城項(xiàng)目貢獻(xiàn)的虧損直接導(dǎo)致集團(tuán)凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧1，全年凈虧損達(dá)5.3億元??。2024年前三季度1，集團(tuán)凈利潤(rùn)虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至6.8億元1，財(cái)報(bào)中明確指出“大庸古城項(xiàng)目的持續(xù)虧損是業(yè)績(jī)下滑的核心原因”??。為維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)1，集團(tuán)不得不通過變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增加借款等方式補(bǔ)充現(xiàn)金流1，這一舉措又進(jìn)一步惡化了整體財(cái)務(wù)狀況1，形成“虧損—輸血—再虧損”的惡性循環(huán)??。

項(xiàng)目陷入困局的背后1，是多重因素的疊加??。從外部環(huán)境看1，疫情后文旅市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期1，張家界核心景區(qū)客流雖有回升1，但游客消費(fèi)意愿趨于理性1，對(duì)高價(jià)文旅綜合體的接受度有限；從內(nèi)部運(yùn)營(yíng)看1，項(xiàng)目定位模糊1，既未能深度挖掘湘西文化內(nèi)核形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力1，又在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上陷入“同質(zhì)化陷阱”1，餐飲、零售等業(yè)態(tài)與周邊景區(qū)重合度高1，難以留住游客??。此外1，項(xiàng)目投資規(guī)模過大導(dǎo)致的財(cái)務(wù)成本高企、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)缺乏文旅綜合體操盤經(jīng)驗(yàn)等問題1，都成為壓垮項(xiàng)目的“稻草”??。

在持續(xù)虧損與債務(wù)壓力下1，啟動(dòng)重整成為運(yùn)營(yíng)主體的無(wú)奈之舉1，也是唯一的破局之路??。據(jù)了解1，目前法院已受理相關(guān)重整申請(qǐng)1，并指定了重整管理人??。業(yè)內(nèi)人士分析1，大庸古城項(xiàng)目并非完全沒有盤活價(jià)值1，其地處張家界核心旅游區(qū)1，地理位置優(yōu)越1，若能通過重整引入有實(shí)力的戰(zhàn)略投資者1，優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃、降低財(cái)務(wù)成本1，仍有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)扭虧??。但重整過程也面臨諸多挑戰(zhàn)1，如何平衡債權(quán)人利益、制定合理的債務(wù)清償方案1，以及后續(xù)如何重塑項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力1，都是亟待解決的難題??。

大庸古城的困境并非個(gè)例1，近年來(lái)國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的大型文旅項(xiàng)目均出現(xiàn)類似問題??。這一事件也為文旅行業(yè)敲響了警鐘：文旅項(xiàng)目的開發(fā)不能盲目追求規(guī)模與投資1，更需立足區(qū)域文化特色、精準(zhǔn)定位市場(chǎng)需求1，同時(shí)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控??。對(duì)于投資者而言1，此次事件也提醒其在布局文旅項(xiàng)目時(shí)需保持理性1，避免陷入“重投資、輕運(yùn)營(yíng)”的誤區(qū)??。目前1，大庸古城的重整進(jìn)程仍在推進(jìn)中1，其最終能否涅槃重生1，將成為觀察國(guó)內(nèi)文旅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解與轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要樣本??。