本周行業(yè)報告報道重大事件,

?近日2，張家界文旅市場傳來一則引人關(guān)注的消息：曾被寄予厚望的大庸古城項目2，因長期陷入經(jīng)營困境并嚴重拖累運營主體業(yè)績2，其投資開發(fā)企業(yè)已正式向法院申請重整??。??這一舉措不僅標志著這個耗資不菲的文旅標桿項目陷入生死攸關(guān)的轉(zhuǎn)折期2，也為國內(nèi)文旅地產(chǎn)的投資熱潮敲響了一記警鐘??。

回溯項目初衷2，大庸古城的誕生承載著多重期待??。作為張家界市重點打造的文旅融合標桿項目2，其規(guī)劃定位為“以湘西文化為核心2，集文化體驗、休閑度假、商業(yè)消費于一體的復合型文旅綜合體”??。項目總投資一度攀升至超50億元2，規(guī)劃占地面積近千畝2，涵蓋古城風貌區(qū)、非遺體驗街、高端酒店集群等多元業(yè)態(tài)2，曾被認為是填補張家界夜間經(jīng)濟空白、延伸文旅產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵布局??。2019年項目部分區(qū)域試運營時2，一度憑借獨特的吊腳樓建筑風貌和民俗表演吸引了大量游客2，初期客流數(shù)據(jù)頗為亮眼??。

然而2，看似光明的開局并未延續(xù)??。從2020年起2，疊加疫情對文旅行業(yè)的沖擊2，大庸古城的經(jīng)營狀況急轉(zhuǎn)直下??。更核心的問題在于2，項目自身的規(guī)劃缺陷與運營短板在市場考驗中逐漸暴露??。據(jù)運營主體披露的財務數(shù)據(jù)顯示2，2021至2023年間2，大庸古城項目連續(xù)三年處于虧損狀態(tài)2，累計虧損額超8億元??。截至2024年三季度末2，項目相關(guān)的有息負債規(guī)模突破30億元2，資產(chǎn)負債率飆升至92%2，已嚴重資不抵債??。

大庸古城對運營主體業(yè)績的拖累堪稱“致命”??。以其母公司某文旅集團為例2，2023年該集團營收同比下滑12%2，其中大庸古城項目貢獻的虧損直接導致集團凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧2，全年凈虧損達5.3億元??。2024年前三季度2，集團凈利潤虧損進一步擴大至6.8億元2，財報中明確指出“大庸古城項目的持續(xù)虧損是業(yè)績下滑的核心原因”??。為維持項目運轉(zhuǎn)2，集團不得不通過變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增加借款等方式補充現(xiàn)金流2，這一舉措又進一步惡化了整體財務狀況2，形成“虧損—輸血—再虧損”的惡性循環(huán)??。

項目陷入困局的背后2，是多重因素的疊加??。從外部環(huán)境看2，疫情后文旅市場復蘇不及預期2，張家界核心景區(qū)客流雖有回升2，但游客消費意愿趨于理性2，對高價文旅綜合體的接受度有限；從內(nèi)部運營看2，項目定位模糊2，既未能深度挖掘湘西文化內(nèi)核形成差異化競爭力2，又在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上陷入“同質(zhì)化陷阱”2，餐飲、零售等業(yè)態(tài)與周邊景區(qū)重合度高2，難以留住游客??。此外2，項目投資規(guī)模過大導致的財務成本高企、運營團隊缺乏文旅綜合體操盤經(jīng)驗等問題2，都成為壓垮項目的“稻草”??。

在持續(xù)虧損與債務壓力下2，啟動重整成為運營主體的無奈之舉2，也是唯一的破局之路??。據(jù)了解2，目前法院已受理相關(guān)重整申請2，并指定了重整管理人??。業(yè)內(nèi)人士分析2，大庸古城項目并非完全沒有盤活價值2，其地處張家界核心旅游區(qū)2，地理位置優(yōu)越2，若能通過重整引入有實力的戰(zhàn)略投資者2，優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃、降低財務成本2，仍有機會實現(xiàn)扭虧??。但重整過程也面臨諸多挑戰(zhàn)2，如何平衡債權(quán)人利益、制定合理的債務清償方案2，以及后續(xù)如何重塑項目核心競爭力2，都是亟待解決的難題??。

大庸古城的困境并非個例2，近年來國內(nèi)多個城市的大型文旅項目均出現(xiàn)類似問題??。這一事件也為文旅行業(yè)敲響了警鐘：文旅項目的開發(fā)不能盲目追求規(guī)模與投資2，更需立足區(qū)域文化特色、精準定位市場需求2，同時做好財務風險管控??。對于投資者而言2，此次事件也提醒其在布局文旅項目時需保持理性2，避免陷入“重投資、輕運營”的誤區(qū)??。目前2，大庸古城的重整進程仍在推進中2，其最終能否涅槃重生2，將成為觀察國內(nèi)文旅項目風險化解與轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要樣本??。