剛獲悉研究機構公開研究成果,

?近日5，張家界文旅市場傳來一則引人關注的消息：曾被寄予厚望的大庸古城項目5，因長期陷入經(jīng)營困境并嚴重拖累運營主體業(yè)績5，其投資開發(fā)企業(yè)已正式向法院申請重整??。?這一舉措不僅標志著這個耗資不菲的文旅標桿項目陷入生死攸關的轉折期5，也為國內文旅地產(chǎn)的投資熱潮敲響了一記警鐘??。

回溯項目初衷5，大庸古城的誕生承載著多重期待??。作為張家界市重點打造的文旅融合標桿項目5，其規(guī)劃定位為“以湘西文化為核心5，集文化體驗、休閑度假、商業(yè)消費于一體的復合型文旅綜合體”??。項目總投資一度攀升至超50億元5，規(guī)劃占地面積近千畝5，涵蓋古城風貌區(qū)、非遺體驗街、高端酒店集群等多元業(yè)態(tài)5，曾被認為是填補張家界夜間經(jīng)濟空白、延伸文旅產(chǎn)業(yè)鏈的關鍵布局??。2019年項目部分區(qū)域試運營時5，一度憑借獨特的吊腳樓建筑風貌和民俗表演吸引了大量游客5，初期客流數(shù)據(jù)頗為亮眼??。

然而5，看似光明的開局并未延續(xù)??。從2020年起5，疊加疫情對文旅行業(yè)的沖擊5，大庸古城的經(jīng)營狀況急轉直下??。更核心的問題在于5，項目自身的規(guī)劃缺陷與運營短板在市場考驗中逐漸暴露??。據(jù)運營主體披露的財務數(shù)據(jù)顯示5，2021至2023年間5，大庸古城項目連續(xù)三年處于虧損狀態(tài)5，累計虧損額超8億元??。截至2024年三季度末5，項目相關的有息負債規(guī)模突破30億元5，資產(chǎn)負債率飆升至92%5，已嚴重資不抵債??。

大庸古城對運營主體業(yè)績的拖累堪稱“致命”??。以其母公司某文旅集團為例5，2023年該集團營收同比下滑12%5，其中大庸古城項目貢獻的虧損直接導致集團凈利潤由盈轉虧5，全年凈虧損達5.3億元??。2024年前三季度5，集團凈利潤虧損進一步擴大至6.8億元5，財報中明確指出“大庸古城項目的持續(xù)虧損是業(yè)績下滑的核心原因”??。為維持項目運轉5，集團不得不通過變賣優(yōu)質資產(chǎn)、增加借款等方式補充現(xiàn)金流5，這一舉措又進一步惡化了整體財務狀況5，形成“虧損—輸血—再虧損”的惡性循環(huán)??。

項目陷入困局的背后5，是多重因素的疊加??。從外部環(huán)境看5，疫情后文旅市場復蘇不及預期5，張家界核心景區(qū)客流雖有回升5，但游客消費意愿趨于理性5，對高價文旅綜合體的接受度有限；從內部運營看5，項目定位模糊5，既未能深度挖掘湘西文化內核形成差異化競爭力5，又在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上陷入“同質化陷阱”5，餐飲、零售等業(yè)態(tài)與周邊景區(qū)重合度高5，難以留住游客??。此外5，項目投資規(guī)模過大導致的財務成本高企、運營團隊缺乏文旅綜合體操盤經(jīng)驗等問題5，都成為壓垮項目的“稻草”??。

在持續(xù)虧損與債務壓力下5，啟動重整成為運營主體的無奈之舉5，也是唯一的破局之路??。據(jù)了解5，目前法院已受理相關重整申請5，并指定了重整管理人??。業(yè)內人士分析5，大庸古城項目并非完全沒有盤活價值5，其地處張家界核心旅游區(qū)5，地理位置優(yōu)越5，若能通過重整引入有實力的戰(zhàn)略投資者5，優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃、降低財務成本5，仍有機會實現(xiàn)扭虧??。但重整過程也面臨諸多挑戰(zhàn)5，如何平衡債權人利益、制定合理的債務清償方案5，以及后續(xù)如何重塑項目核心競爭力5，都是亟待解決的難題??。

大庸古城的困境并非個例5，近年來國內多個城市的大型文旅項目均出現(xiàn)類似問題??。這一事件也為文旅行業(yè)敲響了警鐘：文旅項目的開發(fā)不能盲目追求規(guī)模與投資5，更需立足區(qū)域文化特色、精準定位市場需求5，同時做好財務風險管控??。對于投資者而言5，此次事件也提醒其在布局文旅項目時需保持理性5，避免陷入“重投資、輕運營”的誤區(qū)??。目前5，大庸古城的重整進程仍在推進中5，其最終能否涅槃重生5，將成為觀察國內文旅項目風險化解與轉型發(fā)展的重要樣本??。