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?近日??，張家界文旅市場(chǎng)傳來(lái)一則引人關(guān)注的消息：曾被寄予厚望的大庸古城項(xiàng)目??，因長(zhǎng)期陷入經(jīng)營(yíng)困境并嚴(yán)重拖累運(yùn)營(yíng)主體業(yè)績(jī)??，其投資開(kāi)發(fā)企業(yè)已正式向法院申請(qǐng)重整??。??這一舉措不僅標(biāo)志著這個(gè)耗資不菲的文旅標(biāo)桿項(xiàng)目陷入生死攸關(guān)的轉(zhuǎn)折期??，也為國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)的投資熱潮敲響了一記警鐘??。

回溯項(xiàng)目初衷??，大庸古城的誕生承載著多重期待??。作為張家界市重點(diǎn)打造的文旅融合標(biāo)桿項(xiàng)目??，其規(guī)劃定位為“以湘西文化為核心??，集文化體驗(yàn)、休閑度假、商業(yè)消費(fèi)于一體的復(fù)合型文旅綜合體”??。項(xiàng)目總投資一度攀升至超50億元??，規(guī)劃占地面積近千畝??，涵蓋古城風(fēng)貌區(qū)、非遺體驗(yàn)街、高端酒店集群等多元業(yè)態(tài)??，曾被認(rèn)為是填補(bǔ)張家界夜間經(jīng)濟(jì)空白、延伸文旅產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵布局??。2019年項(xiàng)目部分區(qū)域試運(yùn)營(yíng)時(shí)??，一度憑借獨(dú)特的吊腳樓建筑風(fēng)貌和民俗表演吸引了大量游客??，初期客流數(shù)據(jù)頗為亮眼??。

然而??，看似光明的開(kāi)局并未延續(xù)??。從2020年起??，疊加疫情對(duì)文旅行業(yè)的沖擊??，大庸古城的經(jīng)營(yíng)狀況急轉(zhuǎn)直下??。更核心的問(wèn)題在于??，項(xiàng)目自身的規(guī)劃缺陷與運(yùn)營(yíng)短板在市場(chǎng)考驗(yàn)中逐漸暴露??。據(jù)運(yùn)營(yíng)主體披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示??，2021至2023年間??，大庸古城項(xiàng)目連續(xù)三年處于虧損狀態(tài)??，累計(jì)虧損額超8億元??。截至2024年三季度末??，項(xiàng)目相關(guān)的有息負(fù)債規(guī)模突破30億元??，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至92%??，已嚴(yán)重資不抵債??。

大庸古城對(duì)運(yùn)營(yíng)主體業(yè)績(jī)的拖累堪稱(chēng)“致命”??。以其母公司某文旅集團(tuán)為例??，2023年該集團(tuán)營(yíng)收同比下滑12%??，其中大庸古城項(xiàng)目貢獻(xiàn)的虧損直接導(dǎo)致集團(tuán)凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧??，全年凈虧損達(dá)5.3億元??。2024年前三季度??，集團(tuán)凈利潤(rùn)虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至6.8億元??，財(cái)報(bào)中明確指出“大庸古城項(xiàng)目的持續(xù)虧損是業(yè)績(jī)下滑的核心原因”??。為維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)??，集團(tuán)不得不通過(guò)變賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增加借款等方式補(bǔ)充現(xiàn)金流??，這一舉措又進(jìn)一步惡化了整體財(cái)務(wù)狀況??，形成“虧損—輸血—再虧損”的惡性循環(huán)??。

項(xiàng)目陷入困局的背后??，是多重因素的疊加??。從外部環(huán)境看??，疫情后文旅市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期??，張家界核心景區(qū)客流雖有回升??，但游客消費(fèi)意愿趨于理性??，對(duì)高價(jià)文旅綜合體的接受度有限；從內(nèi)部運(yùn)營(yíng)看??，項(xiàng)目定位模糊??，既未能深度挖掘湘西文化內(nèi)核形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力??，又在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上陷入“同質(zhì)化陷阱”??，餐飲、零售等業(yè)態(tài)與周邊景區(qū)重合度高??，難以留住游客??。此外??，項(xiàng)目投資規(guī)模過(guò)大導(dǎo)致的財(cái)務(wù)成本高企、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)缺乏文旅綜合體操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)等問(wèn)題??，都成為壓垮項(xiàng)目的“稻草”??。

在持續(xù)虧損與債務(wù)壓力下??，啟動(dòng)重整成為運(yùn)營(yíng)主體的無(wú)奈之舉??，也是唯一的破局之路??。據(jù)了解??，目前法院已受理相關(guān)重整申請(qǐng)??，并指定了重整管理人??。業(yè)內(nèi)人士分析??，大庸古城項(xiàng)目并非完全沒(méi)有盤(pán)活價(jià)值??，其地處張家界核心旅游區(qū)??，地理位置優(yōu)越??，若能通過(guò)重整引入有實(shí)力的戰(zhàn)略投資者??，優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃、降低財(cái)務(wù)成本??，仍有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)扭虧??。但重整過(guò)程也面臨諸多挑戰(zhàn)??，如何平衡債權(quán)人利益、制定合理的債務(wù)清償方案??，以及后續(xù)如何重塑項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力??，都是亟待解決的難題??。

大庸古城的困境并非個(gè)例??，近年來(lái)國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的大型文旅項(xiàng)目均出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題??。這一事件也為文旅行業(yè)敲響了警鐘：文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不能盲目追求規(guī)模與投資??，更需立足區(qū)域文化特色、精準(zhǔn)定位市場(chǎng)需求??，同時(shí)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控??。對(duì)于投資者而言??，此次事件也提醒其在布局文旅項(xiàng)目時(shí)需保持理性??，避免陷入“重投資、輕運(yùn)營(yíng)”的誤區(qū)??。目前??，大庸古城的重整進(jìn)程仍在推進(jìn)中??，其最終能否涅槃重生??，將成為觀(guān)察國(guó)內(nèi)文旅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解與轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要樣本??。